부동산 트렌드 2023

정보

ISBN : 9791189328504
출판사 : 와이즈맵
출판일 : 20221110
저자 : 김경민

요약

빅데이터로 완성한 실전 부동산 투자 리포트!≪부동산 트렌드≫ 시리즈의 두 번째 편인 ≪부동산 트렌드 2023≫은 부동산 입문에 필요한 핵심을 담았던 전작에서 더욱 확장해 투자자들의 현실적인 고민에 대한 해답을 제시한다. 내 소득에 적절한 주택은 얼마일까?, 영끌해서 산 아파트를 계속 갖고 있어도 될까?, 창업에 유리한 최고의 상권은 어디일까? 등 투자자들이 궁금해하는 다양한 문제들에 대해 실제 데이터를 바탕으로 구체적인 해답을 제시한다. 또한, 사상 최고의 인플레이션이 부동산에 미칠 영향에 대한 심층적 분석과 이번 하락장이 얼마나 길고 깊어질지 진단한 폭락 시나리오, 앞으로 10년을 좌우할 부동산 시장의 새로운 트렌드까지 소개했다. 김경민 교수는 부동산 가격을 결정짓는 시장의 근본적인 작동원리를 설명하며, 투자자들이 보다 장기적인 안목으로 자신의 상황에 맞는 의사결정을 할 수 있게 돕는 실질적인 아이디어를 제공한다. 대폭락을 역사적 기회로 전환하는 방법책의 Part1에서는 지난 ≪부동산 트렌드 2022≫에서 예측한 서울 아파트 가격 시나리오를 점검하고, 핫 플레이스로 선정했던 5개 지역의 근황을 살펴본다. Part2는 빅데이터를 통해 서울과 전국 부동산을 해부한다. 광역시별, 수도권 권역별, 서울시 구별로 각 지역의 가격 흐름에 대한 특징을 담았으며, 강남3구와 노도성 지역 아파트의 대장 단지 가격 트렌드를 분석한다. Part3에는 현재 부동산 시장에서 가장 뜨거운 빅이슈 7가지를 소개했다. 영끌족, 꼬마빌딩, 똘똘한 한 채 등 투자자들이 반드시 알아야 할 사항들을 짚었다. Part4에서는 빅테이터를 통한 예측 모델로 2023년 부동산 가격 시나리오를 제시한다. 또한 가격 하락 폭 분석에 기반해 저평가 아파트 단지별 매수 시기에 대한 상세한 분석을 담았다. Part5에서는 FB 창폐업 데이터와 MZ세대 팬덤 브랜드 입지 분석을 통해 선정한 7개의 핫 플레이스를 소개한다. 앞으로 크게 성장할 것으로 기대되는 지역들을 살펴보며 해당 상권의 입지가 가진 장단점과 문화적 특징, 유명 상점, 시세 동향까지 제시했다. 또한 현장에 있는 다양한 부동산 전문가들과의 인터뷰를 수록해 생생한 정보를 전한다.≪부동산 트렌드 2023≫은 투자자들이 최악의 위기 속에 가려진 기회를 발굴할 수 있도록 돕는 친절한 부동산 안내서다. 저자의 안내에 따라 2023년 가장 주목해야 할 트렌드를 놓치지 말고 부동산 시장을 전망하는 데에 적극 활용해보도록 하자.

● “부동산 불황의 끝은 어디인가!”

서울 집값 폭락 시나리오부터 아파트 단지별 매수 타이밍 인플레 시대에 상승할 7곳의 핫 플레이스 예정지까지! “혼돈의 2023년 대한민국 부동산, 위기에 가려진 기회를 잡아라!”

“최악의 시나리오는 기준금리가 2023년 연말까지 크게 상승해 4.0%에 이르는 경우다. 이때 서울 전체의 아파트 가격 연간 상승률은 2022년 4분기 대비 36% 하락이 예상되며, 가격은 2018년 상반기 수준으로 회귀할 것으로 보인다. 본문 중에서

2023년 집값, 어디까지 추락할 것인가! 집값 폭락, 슈퍼 인플레이션, 고금리, 고환율 등의 악재가 겹겹이 쌓이며 부동산 시장은 최악의 침체기에 빠졌다. 영끌해 내 집 마련한 사람들을 비롯해 부동산에 투자한 많은 사람이 눈덩이처럼 불어난 이자 부담과 떨어지는 건물 가격에 패닉에 빠졌다. 급매물이 쏟아져 나오고 거래 절벽 현상이 벌어지며 부동산 시장은 그야말로 얼어붙었다. 이미 부동산을 보유한 사람들과 다음 매수 기회를 노리는 사람들 모두 이 불황이 언제 끝날지에 촉각을 곤두세우고 있다. 이에 부동산 업계가 가장 신뢰하는 전문가이자 개인 투자자들의 든든한 멘토인 김경민 서울대 교수가 혼란스러운 2023년 부동산 시장에 대한 완벽한 해설서를 제시한다. 2021년 부동산 열풍의 정점에 출간된 전작 ≪부동산 트렌드 2022≫에서 서울 아파트 가격의 하락 시기와 폭을 정확히 예측해 화제가 됐던 그는, 다시 한 번 정교한 예측 모형과 빅데이터 분석으로 시장을 전망한다. ≪부동산 트렌드 2023≫은 2023년 집값에 대한 폭락 시나리오뿐만 아니라 저평가 아파트 단지별 매수 타이밍, 불황에도 상승이 기대되는 7곳의 핫 플레이스 예정지 등 부동산 시장에 대한 전방위적이고 명쾌한 분석을 담아냈다.

현재 글로벌 경제의 화두는 단연 인플레이션이다. 물가를 잡기 위한 미국 연준(연방준비제도이사회)의 금리 인상 의지는 강경하고, 그에 따라 우리나라 부동산 시장도 긴장 상태다. 지속적인 금리 인상에 대출을 많이 써 집을 산 사람들은 비명을 지르고 있고 일부에서는 급매물이 나오고 있다. 부동산 시장이 2008년 금융위기 때보다도 못한 거래량을 보이며 그야말로 얼어붙었다. 당분간은 이런 흐름이 지속될 것으로 보인다. 하지만 버블이 꺼지고 나면 분명 기회가 올 것이다. 부동산은 상승과 하락의 사이클을 반복한다. 지금은 공포에 빠질 때가 아니라 다가올 거대한 기회를 잡기 위해 준비를 단단히 해야 할 시기다. 부동산 기본기를 다지며 적극적으로 시장을 살펴 다음 기회를 놓치지 않길 바란다. -프롤로그 「혼돈의 2023년, 위기에 가려진 기회를 잡아라」중에서필자는 2021년 11월 출간한 책 ≪부동산 트렌드 2022≫에서 금리 변화에 따른 미래 매매가격 시나리오를 제시한 바 있다. 분석 당시 가장 중요한 변수로 인플레이션과 기준금리(이자율)를 꼽았었고, 미래의 기준금리 변화가 각각 서울 전체, 강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 지역 아파트 가격에 어떠한 영향을 줄지(얼마나 하락할지)를 예측했다. 2022년 7월 현재, 기준금리는 2%대이며 실제 가격 하락 폭은 전부 작년 ≪부동산 트렌드 2022≫를 통해 예측한 범위에 있다. -Part 1. 「2022년 부동산 시장 다시 보기」중에서도곡렉슬이 주는 인사이트는 이렇다. 첫째, 2010년 1월부터 2012년 12월까지 3년간의 하락기를 잊어서는 안 된다. 당시 3년은 매물이 소화되지 못하고 지속적으로 쌓였던 시기다. 그리고 강남권 아파트 가격은 3년이라는 장기간 횡보했다. 둘째, 2006년 도곡렉슬 33평형이 15억 원에 거래된 사례가 있다. 20062007년 14억 원 이상 거래가 무려 8건 존재한다. 그렇다면 가격이 다시 14억 원 혹은 15억 원으로 회복되는 데 몇 년이 걸렸을까? 2006년 15억 원 거래 후 15억 원 거래가 다시 나타난 시점은 2017년 7월(15억 200만 원)로 거의 11년이 걸렸다. 가격 버블의 정점에 물린 경우 10년 이상을 견뎌야 할 수도 있는 것이다. 이는 강남도 예외가 아니다. 여기에 도곡렉슬이 주는 가장 큰 인사이트가 있다. “강남불패는 없다!”-Part 2. 「빅데이터로 분석한 서울전국 아파트」중에서 2020년 4분기에 6억 원 이하 주택을 고정금리 상품으로 구매한 경우의 영끌은 생각보다 큰 문제가 안 될 것이다. 하지만 6억 원에서 15억 원 사이의 주택을 무리해서 구매한 3인가구는 도저히 상상조차 하기 싫은 미래와 직면할 것이다. 이번에는 8억 원 아파트를 산 3인가구의 경우를 가정해보겠다. 이 경우 2020년 4분기 월 납입 금액은 150만 원(100+50)이다. 6억 원 아파트 고정금리 상품보다도 월 비용이 26만 원 낮다. 그러나 기준금리가 오르는 순간 이들은 전혀 다른 상황에 직면하게 된다. 신용대출 이자율뿐 아니라 변동금리 주택담보대출 이자율이 같이 인상하게 되며, 모든 대출금액의 이자가 상승하는 악몽 같은 상황을 마주하기 때문이다. 현재 신용대출 이자율은 이미 5%대에 돌입했으며, (신규가 아닌) 기존 주택담보대출 이자율은 3.1%(2022년 6월 말 기준)를 넘어 3%대 중반으로 2022년 말에 당도할 것이다. 그리고 기준금리 인상으로 신용대출 이자는 더욱 가파르게 증가할 수 있다. -Part 3. 「2023년 부동산 투자 빅이슈 TOP 7」 중에서 우리나라의 트로피 아파트(최고급 주택)는 투자수익률 측면에서는 강북 아파트의 서민 평형대 수준에도 못 미친다. 100억 원이라는 엄청난 액수의 아파트가 거래된 것은 사실이나 이들 아파트가 엄청나게 상승한 아파트는 아니라는 것이다. 이러한 아파트들은 표면의 거래액만 보면 자칫 시장 전체에 잘못된 신호로 오해를 줄 수 있다. 따라서 우리나라 초고가 아파트는 수익률을 제대로 따져볼 필요가 있다. 실제로 2013년 1월부터 2021년 12월까지 아파트 매매가격 누적 상승률은 서울이 180.5%였는데 서민 아파트 밀집 지역인 노원구는 이를 뛰어넘어 203.8% 상승했다. 이렇듯 트로피 아파트가 정말 좋은 투자처인지는 데이터를 보고 다시 한 번 고민할 필요가 있다. 과연 대형 럭셔리 아파트가 똘똘한 한 채인가에 대한 필자의 답은 아니다이다.-Part 3. 「2023년 부동산 투자 빅이슈 TOP 7」 중에서수십 퍼센트의 폭등이나 폭락보다 더 중요한 것은 어느 시기의 가격으로 회귀하냐이며, 이를 통해 향후 주택 매수 시점의 준거로 활용해야 한다. 이후 설명하겠으나 최악의 경우 기준금리가 4%까지 상승한다면 가격은 30% 이상 하락할 수 있다. 따라서 2019년 3분기 가격이 우리가 생각해야 할 1차 방어선이며 최악의 방어선은 2018년 상반기 가격이 될 것이다. 이를 역으로 해석한다면 본인의 상황에서 주택을 매수해 10년을 버틸 수 있다면, 2018년 상반기부터 2019년 3분기 사이의 가격은 매수를 고민할 수 있는 가격대다.-Part 4.「2023년 부동산 가격 大예측」 중에서송파구 소재 올림픽훼밀리타운은 4,500세대 규모로 가락시장 남쪽에 위치한다. 중구의 남산타운과 마찬가지로 단기 조정 이상의 하락을 경험하고 있으며, 2022년 거래량(18월)이 5건에 불과할 만큼 상황이 좋지 않다. 현재 전 고가(21억 원, 2021년 9월) 대비 매도호가는 27% 그리고 전 고가 대비 최저가는 26% 내려가 단기 조정(20% 하락) 이상으로 하락세가 이어지고 있다. 즉 단기 조정이 마무리되고 장기 조정 국면으로 진입한 것이다. 2019년 4분기 당시 상황을 보면 올림픽훼밀리타운 33평형대의 총 거래량은 25건이었고 가격은 최저가가 13억 원, 최고가 15억 3,000만 원, 평균 14억 3,000만 원이었다. 2018년 4분기 가격은 대략 13억 원 후반대였다. 현재 단기 조정을 경험한 올림픽훼밀리타운은 중구의 남산타운과 마찬가지로 2018년 4분기와 2019년 4분기 가격대가 매우 비슷한 수준이다. 2022년 8월에 16억 7,000만 원에 거래된 케이스가 나왔는데 이는 2021년 9월 최고가 21억 원에 비해 상당히 하락한 가격이다. 위기가 시작 단계인 지금도 이 정도 가격에 거래가 된다는 것은 앞으로 올림픽훼밀리타운이 2018년 4분기와 2019년 4분기 가격대인 13억 원대 후반에서 14억 원대 초반으로 자연스럽게 회귀할 가능성을 보여준다.-Part 4.「2023년 부동산 가격 大예측」 중에서서울 내 대학가를 모두 아우르는 2호선(연세대, 홍대, 한양대, 서울대)과 6호선(홍대, 서강대, 고려대, 광운대, 과기대)이 교차하는 지점인 신당동은 MZ세대의 이동이 가장 많은 지역 중 하나다. 신당동을 관통하는 지하철 6호선은 버티고개역-약수역-청구역-신당역 등을 거친다. 약수역은 3호선, 청구역은 5호선, 신당역은 2호선과 연결된 더블역세권이다. 따라서 신당은 지하철을 따라 광화문(5호선), 강남(2호선), 용산(6호선 삼각지역) 등 서울 전역과 접근성이 높다. 풍부한 물자와 접근성을 바탕으로 최근에는 오랫동안 자리를 지킨 노포들 사이에 젊은 셰프와 마케터, 예술가들이 앞다퉈 비스트로(작은 식당)와 카페, 와인 바, 이자카야 등을 열고 있다. 신당동은 젊고 기획력 좋은 셰프들이 브랜드를 내기 전 아무도 모르게 실험하는 곳이 되었다. 이국적인 콘텐츠와 미식 자본이 결합한 음식점들이 여기에 이런 곳이 있나 싶을 만큼 깊숙한 골목골목에 새로 생겼고, 이를 찾아내며 희열을 느끼는 MZ세대의 니즈와 맞아 방문객의 유입이 빠르게 늘고 있다.-Part 5. 「불황이 두렵지 않은 핫 플레이스 TOP 7」 중에서

#부동산 트렌드 2023

리뷰

d*** 해마다 그 해와 다음 해의 트렌드에 대해 알려주는 책이 많이 나오고 있다. 그 중에서 압도적으로 인기를 끌고 있는 책도 있다. 대부분 그 정도는 아니라도 사람들의 관심을 끌고 있다. 트렌드는 언제나 궁금하고 알고 싶은 정보다. 유행이라는 건 사람들이 관심있어 하는 것들의 총합이다. 내가 그 유행을 모르고 동떨어져 있을 때 더욱 도움이 된다. 이런 트렌드와 관련되어 부동산은 없었다. 부동산은 트렌드보다는 현재 상황과 돈이 되는 곳들을 알려주는 정보가 대다수다.

부동산을 배우는 이유는 결국에 돈을 벌기위해서다. 그러니 그런 부분에 집중하는 책이 잘 팔린다. 사람들이 관심을 갖고 있기 때문이다. 부동산에 트렌드라는 용어로 들여다보는 책이 lt부동산 트렌드 2023gt이다. 가끔 부동산 책을 읽을 때 이건 당시에만 통용되는 책이라고 말한다. 시간이 지나면 소용이 없을 것이라고 말한다. 살짝 낮게 치부하는 뉘앙스인데 그러면 어떤가. 덕분에 당시 트렌드를 알 수 있게 된다. 시간이 지난 후에 지금과 비교할 수 있으니 좋다.

책에서 나온 여러 데이터가 있다. 아파트 관련 데이터는 대부분 코로나 이전과 지금을 비교한다. 이미 전작이 2022로 있기에 그런 비교를 하지 않았을까도 한다. 그 보다는 현재 하락이라는 표현을 책에서는 한다. 지금은 하락한 시점이라 이전과 비교하며 현재의 상황을 알려주기 위함이다. 이 책에 나온 여러 내용을 읽으면서 대부분 공감했다. 무엇보다 강남불패라는 단어다. 절대로 강남불패는 없다. 강남불패를 이야기하는 사람은 제대로 알고 하는 것인지 모르겠다.

최근 강남 아파트 가격이 상승하는 걸 보고 말한다. 강남 아파트는 인식할 때마다 늘 비싸기 때문에 또 그렇다. 정작 강남아파트가 하락할 때는 더 많이 하락한다. 등하락률은 서울 어느 아파트나 비슷하지만 가격은 그렇다. 가격 단위가 크기에 떨어질 때도 폭이 크다. 이런 부분에 있어 책에서는 데이터를 보여주며 알린다. 나도 강의할 때는 강남 아파트 시세를 보여주며 확인시켜주긴 했다. 책에서는 서울 관련하여 강남3구와 노동성을 근거로 해서 비교하며 알려준다.

코로나를 기준으로 서울 아파트 가격은 나뉜다. 코로나 이전에도 가격 상승은 했지만 코로나 이후에 상당히 큰 폭으로 상승했다. 서울 아파트 중에서도 강남3구보다는 책에서 설명하는 노도성이다. 노원구, 도봉구, 성북구를 의미한다. 코로나 이전 강남 3구는 많은 상승을 했고, 노도성은 가격 상승이 적었는데 코로나 이후 폭발적으로 상승했다. 그로 인해 버블이 많이 생겼다. 최근 노도성 아파트의 하락이 좀 더 크다. 과도한 상승으로 인한 하락이라 보면 된다.

책에서 상황을 알려주기 위해 한 방법은 랜드마크 아파트끼리 비교다. 보통 랜드마크라고 하면 해당 구에서 세대수가 좀 되고 비싼 아파트라고 할 수 있다. 그런 방법보다는 3000세대 이상으로 한정했다. 서울에서 3000세대 이상은 얼마 되지 않는다. 이런 아파트 단지로 비교하며 어떤 식으로 부동산 가격이 움직였는지 보여준다. 아파트의 적정가격에 대해 다양한 의견이 있다. 이 부분에 있어서 한국을 제외하면 대부분 월세 수익률을 근거로 한다.

해당 아파트의 가격대비 월세를 1년치로 한 비율이다. 이 비율이 금리에 비해 어느 정도냐를 근거로 적정여부를 따진다. 무위험 수익률인 기준 금리 대비로 어느 정도냐에 따라 따진다. 이 부분은 약간 한국에서는 힘들다. 전세가 있어 이걸로 산정하기는 어렵다. 나도 이런 이유로 이게 진짜 저평가와 고평가를 따지는 것이라 생각해서 강의 때 설명도 하지만 활용을 잘 안하긴 한다. 해당 아파트의 지난 월세 수익률을 근거로 할 때 좀 더 정확한 팩트가 나올 수 있긴 하다.

분자와 분모에서 해당 아파트 매매가격과 월세를 근거로 따지면 된다. 과도하게 상승했으면 매매가격이 떨어지거나 월세가 올라가야 한다. 지금은 둘 다 이뤄지고 있는 상태다. 다소 과도하게 상승했던 아파트가 정상화되는 과정이라고 볼 수 있다. 이를 위해서 책에서 중요하게 보는 기준은 기준금리를 근거로 한다. 현재 기준금리가 워낙 올랐기에 아파트 매매가격의 과도한 가격이 더욱 위태하다고 본다. 이 뿐만 아니라 꼬마빌딩과 상가에 대한 이야기도 함께 전달한다.

꼬마빌딩도 역시나 금리로 볼 때 다소 위험한 상태다. 상가는 지역별로 저자가 선정한 지역이 있다. 2022년에 선정한 지역이 현재 어떻게 변했는지 알려준다. 23년에 주목할 지역을 선정했다. 신당, 도산공원, 북촌, 명동, 한남동과 이태워이 서울에서 선정했고 전국편으로는 제주와 동해안을 선정했다. 상가편에서는 해당 지역에서 활동하는 전문가의 인터뷰까지 실려있어 꽤 도움이 된다. 데이터로 부동산을 들여다보는 투자자에게는 큰 도움이 될 책이라 본다. 책 제목처럼 매년 나왔으면 좋겠다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 저자 예측대로 될까? 친절한 핑크팬더의 한 마디 팩트체크를 통한 부동산 트렌드 들여다보기.

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