부동산을 공부할 결심

정보

• ISBN : 9791192229140
• 출판사 : 어바웃어북
• 출판일 : 20221107
• 저자 : 배문성

요약

시장과 금리, 돈의 흐름을 읽는 안목을 키워야 부동산 투자에서 낭패를 보지 않는다!무분별한 정보 취합만으로 부동산 투자에서 승리할 수 없는 이유 이 책 〈부동산을 공부할 결심〉은 첫 장에서부터 부동산시장의 잘못된 고정관념을 깨부순다. 지난 수 년 동안 시종일관 공급 부족, 공급 절벽이라 우겨온 언론 보도를 적확한 통계와 분석으로 팩트체크한다. 실제로 적지 않은 전문가들이 오랜 기간 서울 및 수도권 주요 지역 집값의 전례 없는 상승세를 뒷받침하는 핵심 논리로 삼아온 것은 다름 아닌 공급 부족이었다. 당연히 주택의 공급은 부동산시장에서 매우 중요한 이슈이다. 하지만, 공급지표인 착공 및 입주 물량은 서울/수도권 집값이 약세였던 이명박정부 시기에 가장 적었고, 문재인정부 시기에는 상당히 높은 수준이었다는 것(20쪽), 그토록 공급의 중요성을 강조하지만 정작 근거로 삼는 향후 입주물량 통계는 엉망이라는 것(48쪽) 등에 비춰보면, 언론을 통해 널리 알려진 바와 달리 공급은 가격을 좌우해온 결정적인 요인이라 보기 어렵다(24쪽 이하). 이 책은 1장에서 선동적인 정보에 휘둘리지 않기 위한 첫걸음으로 부동산시장의 맥거핀(MacGuffin)이 되어버린 공급의 허와 실을 집중 해부한다. 금융(부채와 금리)은 어떻게 미래 집값의 추세를 읽는 가늠쇠가 되었나?금리가 부동산시장의 수요를 좌우할 수밖에 없는 이유 금융기관의 대출 없이 모아둔 현금만으로 집을 살 수 있는 사람은 몇이나 될까? 대부분의 사람들이 주택을 구입할 때 은행을 비롯한 금융회사로부터 적지 않은 규모의 대출을 일으킨다. 뿐 만 아니라 대출은 전세계약을 할 때도 빈번하게 활용된다. 문제는 대출이 곧 부채라는, 너무나 당연하기에 간과하기 쉬운 위험천만한 현실이다. 지금처럼 금리가 폭등하면서 이자부담은 회색코뿔소(지속적인 경고를 통해 예상은 하고 있지만 간과하기 쉬운 위험)가 아닌 블랙스완(예상치 못하여 한번 발생하면 큰 충격을 주게 되는 위험)이 되어버렸다. 이 책이, 가계부채발 리스크가 나라경제를 나락으로 떨어트리는 트리거가 될 수 있음을 강조하는 이유다(277쪽). 그런데 부동산 전문가들의 주장은 이상하리만치 금융(부채와 금리)이 주택수요를 좌우한다는 점을 무시해왔다. 즉, 대부분의 국민이 서울 요지의 신축 아파트를 원하지만 정부가 그에 대한 공급을 등한시했기 때문에 집값이 치솟았다는 주장을 무한반복해온 것이다. 하지만 집을 살 때 레버리지(차입, 대출)를 동반한다는 점에서 수요 측 금융을 무시할 수 없다(7쪽). 결국 급격한 금리인상으로 마침내 집값을 좌우하는 핵심 요인이 금리였음을 목도하게 된 것이다. 이 책이 두 번째 챕터에서 금리의 과거와 현재, 미래를 통해 집값의 추세를 조망하는 이유가 여기에 있다. 이 책은, (아파트가 전체 주택시장을 지배하는 국내 현실을 반영하여) 시장금리와의 밀접한 역학관계를 바탕으로 아파트의 가치를 구하는 모듈을 다음과 같이 제시한다(179쪽). 아파트가격A+B+CA 현재의 사용가치, 전·월세(채권), B 향후 임대수익 상승 기대(주식)C 소유 프리미엄 및 희소성 가치 부여(금)즉, 국내에서 주택, 특히 아파트에 내재한 채권과 주식, 금의 속성을 분석하는 것이다. 이는 향후 부동산시장의 향방을 가늠하는 새로운 접근법이라 할 수 있다. 크레딧 애널리스트로서 매크로 관점에서 오랫동안 국내 부동산시장의 특이점을 연구해온 저자만의 탁월한 해석능력이다. 유동성 위기는 어떻게 악화되고 또 언제 수그러들 것인가?집값의 오르내림이 결국 돈의 흐름에 달렸다고 해도 과언이 아닌 이유 이 책이 3장에서 다루는 유동성(liquidity)은 쉽게 말해 현금 혹은 현금흐름을 의미한다. 부동산시장에서 현금흐름이 막혔다는 것은, 단편적으로는 이자부담을 감당할 수 없어 가격을 낮춰 보유한 집을 팔아야 하거나 세입자에게 전세보증금을 반환할 수 없는 경우를 의미한다. 이러한 상황이 급증하면, 유동성 위기국면에 처했다고 말할 수 있다.팬데믹을 전후로 미국과 한국 중앙은행은 양적완화 정책을 통해 시중에 엄청난 돈을 풀었고, 사람들은 돈뭉치를 들고 레버리지 효과를 꿈꾸며 부동산과 주식, 암호화폐 시장으로 달려갔다. 국내 부동산시장에서 이른바 영끌족의 탄생을 알리는 순간이다. 물론 초저금리 유동성 파티가 지속된 500여 일 동안 급등한 자산가격이 단기 거품일 거라는 경고음이 아예 없었던 건 아니다. 하지만, 파티에 취한 사람들에게 “그만 정신차리세요!”라는 메시지를 힘주어 전하기에는 경고음의 볼륨이 턱없이 작았다. 그런데, 중앙은행을 비롯한 금융/통화 당국과 자산시장 전문가들은 500일의 썸머의 끝자락에서 글로벌 인플레이션과 지정학적 리스크, ESG 이슈 등으로 인한 유동성 혹한기가 찾아올 것임을 진정 예견할 수 없었을까?(134쪽) 이 책은, 500일의 썸머가 지난 2022년에 Winter is coming이라는 경고 메시지를 보내는 것은 너무 늦은 처사라고 일갈한다(144쪽).마침내 찾아온 붕괴의 마침표는 언제 찍힐 것인가? 저점과 반등의 시그널을 포착하는 안목 키우기 500일 넘게 이어져온 썸머 페스티벌은 어느새 막을 내렸다. 그리고 짧은 가을은 온데간데없이 서리발 차가운 겨울이 불쑥(!) 찾아왔다. 바로 지금 우리 앞에 놓인 현실과 대외 여건을 차분히 분석하건대, 이 책은 초고금리와 고환율, 인플레이션의 고통이 우리가 상상하는 것보다 훨씬 길 것이라고 관측한다. 아울러 국내 부동산시장에 국한해 전망하자면, 침체의 강도가 20092013년의 흐름과 유사할 것으로 보고 있다(379쪽). 아무튼 어느덧 긴 겨울이 찾아왔으니 이제부터 한동안 아예 투자 마인드를 접어야 할까? 저자는 이 책 마지막 챕터의 도입부에서 투자계 구루 존 템플턴 경의 문장을 인용한다(321).“실수를 피하는 유일한 길은 투자하지 않는 것이다.그러나 그것이 가장 큰 실수다.”이번 혹한기는 매우 길고 매섭겠지만, 저점(buy the dip)의 시간이 반드시 찾아온다는 불변의 시장원리를 부정할 수 없다. 중요한 것은 반등의 시그널을 포착해 적확한 투자 타이밍을 잡는 것이다. 이 책은, 오류투성이의 수요/공급 팩트체크(1장)에서 시작해 금리와 집값의 함수관계(2장) 및 유동성 위기의 원인과 해법(3장)을 거쳐, 마지막 챕터에서 한발 앞선 투자 타이밍을 잡는 혜안을 터득하는 방법을 제시한다. 부동산을 포함한 자산시장 전체를 이해하는 힘을 키운다! 아는 것이 힘이다! 이기는 투자는 힘에서 비롯한다! 독자들은 이 책을 읽는 내내 시중에 쏟아져 나온 부동산 도서들처럼 어느 지역 집값이 얼마나 오를지 등의 정보를 찾는다면 다소 실망할 수도 있을 것이다. 하지만 그런 도서들에 적힌 정보들이 진즉 옳았다면, 해당 도서를 쓴 저자와 읽은 독자는 모두 부동산 투자로 큰돈을 벌었어야 하지 않을까? 한 채에 수억에서 수십억에 이르는 집값에 담긴 메커니즘은 그런 식의 정보취합으로 쉽게 얻어지는 게 아니다. 공부를 하지 않으면 아무리 많은 정보가 널려있다 해도 어떤 게 맞는 것인지 알아낼 도리가 없다. 이 책이 제시한 39가지 항목은, 전례 없는 상승과 하강, 그 변곡점의 순간에 반드시 알고 있어야 할 모범답안이다. 39가지 투자덕목(!)은 부동산에 국한하지 않고, 자산시장 전체를 이해하는 힘을 키워준다. 영국의 경험주의 철학자 프랜시스 베이컨이 주창한 “아는 것이 힘이다”라는 격언은 이 책 〈부동산을 공부할 결심〉에 그대로 투영된다. 물론 시장을 읽어내는 힘을 기르는 결심은 독자의 몫이다. 〈봄날은 간다〉 이영애, 〈아는 형님〉 아형들과 함께 부동산 공부를! 영화, 드라마, 문학 그리고 투자계 구루들을 통해 예측이 어려운 부동산시장에서 혜안을 터득하는 즐거움! 서점에서 이 책의 표지를 접한 사람들은 다소 의아해 할지도 모르겠다. 부동산 책 표지에 웬 곰?! 그렇다. 책의 제호에서 알 수 있듯이 이 책의 표지는 영화 〈헤어질 결심〉의 포스터를 패러디했다. 탕웨이의 자리에 곰 한 마리가, 박해일 대신 타노스의 모습을 한 제롬 파월 미 연준의장이 보인다. 책장을 펼치면 본문은 한술 더 뜬다. 드라마 〈태조 왕건〉의 궁예(김영철)가 주택시장을 과열로 이끈 주범으로 잘못 지목된 다주택자의 비애를 이야기하고(23쪽), 영화 〈봄날은 간다〉의 순박한 상우(유지태)가 급등한 금리와 얼어붙은 주택시장에, “어떻게…… 금리(시장)가 변하니?”라며 되뇌는 장면을 통해서는 고금리 시대에 당혹감을 감추지 못하는 우리 모두의 자화상을 투영한다(116쪽). 금리 변동에 담긴 복잡한 메커니즘을 영화 〈500일의 썸머〉와 미드 〈왕좌의 게임〉에 등장하는 스타크가문의 가언(家言) Winter is coming을 동원해 풀어내는 저자 특유의 위트 넘치는 서술방식을 접하다보면, 부동산 책이 아니라 마치 흥미진진한 블랙코미디 대본집을 읽는 착각마저 든다. 뿐 만 아니라 금리 변동이 유동성과 투자수요에 미치는 영향 같은 딱딱하고 복잡한 주제들을 설명하기 위해 예능 프로그램 〈아는 형님〉의 아형 캐릭터들을 재밌는 캐리커처로 담아낸 장면(128쪽), 아파트 분양시장의 신조어가 된 선당첨 후고민을 뜻하는 선당후곰을 묘사한 곰 캐릭터(223쪽), 히스토리 채널의 〈전당포 사나이들〉을 통해 자산마다 제각각인 유동성의 특성을 분석(56쪽)해내는 등 기상천외한 얘기들로 가득하다.

● 부동산시장에 휘몰아친 고금리 리스크와 유동성 위기를 어떻게 극복할 것인가? 전례 없는 집값 상승과 하강, 그 변곡점의 순간에 반드시 공부해야 할 자산수호 독법(讀法)!

팬데믹을 계기로 봇물 터지듯 시중에 돈이 풀리면서 촉발된 역대급 상승장이 창백한 민낯을 드러내고 있다. 불과 23년 전만 해도 전국적으로 고공행진을 이어가던 집값이 2022년 상반기를 지나며 분위기가 급반전하더니 어느새 철퇴를 맞고 있는 것이다. 뜨겁게 달아올랐던 초저금리 축제에서 영혼까지 탈탈 끌어 똘똘한 한 채 투자에 나섰던 이들이 구입한 집은 이제 더 이상 똘똘하지 않게 되었다. 신공에 가까운 갭 투자 셈법과 대출기술로 다주택 자산가가 된 사람들도 이만저만 불안한 게 아니다. 혼란스럽기는 무주택자들도 마찬가지다. 전례 없는 상승장에서 매수기회를 잡지 못해 벼락거지란 조롱에 분노했던 그들은 과연 저점과 반등의 시그널을 포착할 수 있을까?

이 책은, 어떤 지역 집값이 크게 오른다거나 개발호재 엑스파일로 유망 투자처를 콕 짚어준다는 기존 부동산 도서들이, 고금리와 고환율, 인플레이션이 휘몰아치는 변곡점의 순간에 얼마나 무책임한 억측을 쏟아내고 있는지 조목조목 파헤친다. 아울러 시종일관 “공급절벽”에 방점을 찍어온 언론기사들, “서울 아파트값은 결국 오른다!”는 지론을 굽히지 않는 이해관계자들의 공허한 주장을, 적확한 데이터와 촌철살인 내러티브로 팩트체크한다. 급변하는 장세에서는 예측보다 대응이 중요한 법! 원인을 모르거나 잘못 알고 있다면 제대로 대처할 수 없기 때문이다. 책의 제호에서 알 수 있듯이, 마침내 찾아온 부동산 붕괴의 시대에는 상승장에서나 품어야 할 야수의 심장이 아니라 자산시장의 대외여건을 꼼꼼하게 공부할 결심이 절실한 것이다.

무엇보다 이 책은, 부동산 그 자체에만 매몰되어서는 집값의 추세를 읽어낼 수 없음을 강조한다. 한 채에 수억에서 수십억에 이르는 집값의 오르내림이야말로 한두 가지 요인에 좌우되지 않는다. 부동산을 다른 시장과 산업으로 확장해 공부하다보면 주택이란 자산이 얼마나 다양한 분야와 얽히고설켜 있는지를 깨닫게 된다. 이 책이 주식/채권/암호화폐는 물론, 인플레이션과 환율 등 일견 부동산과 무관해 보이는 주제들을 통해 부동산시장을 분석하는 이유가 여기에 있다. 책을 읽다보면 우리 동네 집값이 단지 집주인의 호가나 공인중개사의 맞장구로 결정될 수 없음을 수긍하게 된다.

고금리와 인플레이션, 고환율과 유동성 위기는 어떻게 당신의 집과 돈을 침탈하는가? 마침내 찾아온 부동산 붕괴의 시대에 야수의 심장을 거두고 공부할 결심을 품어라!

#부동산을 공부할 결심

리뷰

z*** 60세가 넘은 내가 읽기에도 부담없고 좋았습니다. 부동산과 금리 ,환율 ,인플레이션과 비교하면서 쉽고 재미있게 풀어나갔네요. 시간 가는줄 모르고 읽었습니다. 2022-11-02 17:28:56.372763
v*** 부동산에 대한 책은 주로 부동산 거래로 돈을 벌어 본 사람들이 쓴 경험이나 업계 종사자들의 책이다. 내용도 부동산으로 돈 버는 방법, 경매나 투자 경험을 중심으로 되어 있다. 우리 생활에서 가장 영향이 큰 부분이 부동산, 특히 아파트이므로 서점의 경제분야 코너에는 항상 부동산관련 책들로 넘쳐난다.

이번에 배문성 전 부동산 애널리스트가 쓴 부동산을 공부할 결심이라는 책은 기존의 부동산 책과는 결이 다르다. 오랜 기간 부동산 애널리스트로 활동한 경험에서 터득한 부동산 통계의 오류, 아파트 공급의 인식(공급량과 가격을 결합한 총금액 컨셉), 현재 채권전문가로서 터득한 금리와 유동성 관점에서 본 부동산 시장, 그리고 투자자의 입장에서 준비한 투자 타이밍은 깊은 인사이트를 갖고 있다. 이 책은 부동산을 공부하는 데 기본이 되는 책이지만 무엇보다 경제현상을 이해하는 데에도 큰 도움이 된다. 결국 부동산은 경제와 떨어질 수 없는 관계이니까.

부동산 시장을 장기분석(20052021), Through the Cycle 관점, 채권가격 및 주요 국가간 비교 등은 충분히 이 책을 읽을 가치가 있게 만든다. 게다가 기사, 애널리스트 평가들 이야기도 현실감있게 설명하고 있다. 무엇보다 책에는 그림이 많고 비유를 많이 사용했기 때문에 경제서적이지만 술술 읽힌다. 나도 하루만에 책을 다 읽었으니 소설처럼 보인다.

아파트를 보유하고 있거나 잠재 투자자들에게 이책을 강추한다. 2022-11-02 13:54:10.967678
g*** 부동산 상승기엔 탐욕을 자극하는 상승의 이유만 하락기엔 공포를 조장하는 매도의 이유만을 나열하는 책들이 서가에 즐비하기 십상이다. 하지만 이 책의 저자는 시장의 흐름에서 한발짝 벗어나 객관적으로 현실을 바라보는 혜안을 보여준다. 부린이라면 부동산 전문가의 어깨 위에서 부동산을 바라보는 시선을 부동산을 잘 아는 이라면 본인이 알고 있는 지식에 대한 검증과 복습으로 이 책을 보면 좋을 것 같다. 2022-11-03 22:12:04.214939
r*** 저자가 약빨고 쓴 책인지 몰입감이 장난아니다. 시중에 나온 부동산 책의 뻔한 내용이나 패턴과는 확연히 다른, 투자 전반의 통찰력을 담은 책. 읽고나니 뭔가 남는게 많아서 뿌듯했다. 2022-10-31 18:55:14.375706
s*** 생각보다 재미있게 볼수있어요 그래서 정말 좋은거같아요 2022-11-09 00:01:08.236372
t*** 강추!. 대부분의 책들이 초반에 몰입되고 뒤로 갈수록힘이 떨어지는 경우가 대부분인데, 이 책은 특이하게 뒤로 갈수록 내용이 더욱 파워풀함. 서울 집값을 기업 실적과 연계해서 분석한 내용은 이 책이 유일할 듯. 2022-11-01 15:01:10.169733